Empréstimo convencional vs. Empréstimo FHA
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Os compradores de casas que pretendem efetuar um adiantamento inferior a 10% do preço de venda de uma casa devem avaliar tanto Empréstimos FHA e empréstimos convencionais. Um FHA
Conteúdo: Empréstimo Convencional vs Empréstimo FHA
- 1 O que é um empréstimo convencional?
- 2 O que é um empréstimo da FHA?
- 3 Elegibilidade
- 3.1 Elegibilidade para empréstimos convencionais
- 3.2 Elegibilidade para empréstimos da FHA
- 4 Seguro de hipoteca
- 4.1 Preços do Seguro Hipotecário
- 5 Custos de fechamento
- 6 Empréstimos Assumíveis
- 7 Penalidades de pagamento adiantado
- 8 Aceitação
- 9 Prós e Contras
- 10 Popularidade
- 11 Referências
O que é um empréstimo convencional?
Os empréstimos convencionais não são garantidos por nenhuma agência governamental, mas geralmente cumprem as diretrizes estabelecidas por Fannie Mae e Freddie Mac. Depois que um credor empresta dinheiro a um mutuário que deseja comprar uma casa, o credor geralmente vende o empréstimo para Fannie Mae ou Freddie Mac. Por esse motivo, os credores devem garantir que os mutuários atendam às diretrizes de Fannie e Freddie para empréstimos..
Os empréstimos convencionais são de dois tipos: conformes e não conformes. Os empréstimos em conformidade seguem as diretrizes de Fannie e Freddie e têm valores inferiores a US $ 417.000 (ou superior em algumas áreas com alto custo de vida). Os empréstimos não conformes estão acima do limite de empréstimos estabelecido por Fannie e Freddie (consulte hipoteca jumbo) ou são concedidos a tomadores de empréstimos que não se qualificam para um empréstimo conforme (por exemplo, alguém com muita dívida). Empréstimos não conformes geralmente têm uma taxa de juros muito mais alta do que empréstimos não conformes.
O que é um empréstimo da FHA?
Os empréstimos do FHA são garantidos pela Administração Federal de Habitação dos EUA (ou seja, o FHA). Essa garantia reduz o risco que os credores enfrentam ao emitir empréstimos, permitindo que os credores reduzam seus critérios de qualificação. Às vezes, isso torna os empréstimos da FHA a única maneira de os mutuários com uma baixa pontuação de crédito (<600) or low down payment (as little as 3.5%) can buy a home.
Em troca dessa garantia da FHA (que é praticamente uma garantia do governo dos EUA), o mutuário deve adquirir um seguro hipotecário através da FHA. Isso aumenta o custo de longo prazo do empréstimo para o mutuário, mas permite a compra de uma casa que, de outra forma, seria impossível sem mais ajuda inicial.
O processo de aplicação é semelhante para hipotecas seguradas por FHA e convencionais. Uma pré-aprovação de um credor geralmente é o primeiro passo no processo de solicitação de empréstimo.
Elegibilidade
Elegibilidade para empréstimos convencionais
A maioria dos empréstimos convencionais exige que os mutuários tenham uma pontuação de crédito de pelo menos 620, e pontuações abaixo de 700 podem levar a taxas extras ou a uma taxa de juros mais alta. Os credores convencionais, como bancos ou cooperativas de crédito, geralmente exigem um adiantamento de 20% (ou menos, com a compra de seguro de hipoteca privada) e geralmente têm um teto de 45% para a relação dívida / renda. Outros critérios para hipotecas convencionais podem incluir um histórico estável de trabalho, documentação completa de renda e ativos e estabilidade de preços no bairro onde a casa está localizada.
Elegibilidade para empréstimos da FHA
Os empréstimos da FHA requerem um pagamento mínimo de 3,5% e geralmente exigem que os mutuários paguem pelo seguro hipotecário da FHA. A pontuação mínima de crédito necessária é 500; no entanto, apenas os mutuários com uma pontuação de crédito de 580 ou superior se qualificam para a opção de pagamento inicial mais baixa (3,5%). Outros são obrigados a reduzir 10%.
Seguro hipotecário
Os empréstimos da FHA exigem seguro hipotecário, que deve ser pago antecipadamente e mensalmente. A maioria dos empréstimos FHA de 15 ou 30 anos exige que o mutuário pague 1,75% do valor do empréstimo no fechamento, juntamente com um prêmio de renovação anual de 0,5% pela duração do empréstimo. Metade do prêmio inicial do seguro hipotecário é reembolsável quando a casa é vendida. Os prêmios mensais não são necessários se o adiantamento for superior a 22% do valor da casa. No entanto, para a maioria dos mutuários da FHA, um pagamento tão alto não é viável.
Os empréstimos convencionais não exigem pagamento antecipado do seguro hipotecário. No entanto, o seguro hipotecário em curso é necessário para empréstimos convencionais em que o mutuário efetuou um adiantamento de menos de 20%.
Preços de seguro de hipoteca
Para os mutuários que tentam escolher entre um empréstimo convencional e um empréstimo da FHA, os prêmios de seguro hipotecário são um fator significativo. O preço do seguro hipotecário privado através de uma instituição privada é baseado em risco para empréstimos convencionais. Isso significa que o prêmio é mais baixo para quem faz um adiantamento mais alto e para quem tem maior pontuação de crédito. Este não é o caso dos empréstimos da FHA; todos os mutuários devem pagar 1,75% do valor do empréstimo antecipadamente. Esse custo geralmente está incluído no empréstimo.
Custos finais
Os empréstimos da FHA permitem que os mutuários usem dinheiro presente de uma organização sem fins lucrativos ou agência governamental para pagar 100% do adiantamento no fechamento. Os empréstimos convencionais, por outro lado, impõem alguns limites a isso. Por exemplo, alguns credores convencionais podem evitar um devedor cujo adiantamento é principalmente constituído por um presente de um parente; credores convencionais geralmente querem ver que a maioria dos adiantamentos é composta de fundos que o mutuário ganhou e salvou.
Empréstimos Assumíveis
Os empréstimos FHA são geralmente aceitáveis, ou seja, o empréstimo pode ser transferido para um novo proprietário quando uma casa é vendida. O novo proprietário pode assumir o empréstimo do FHA sem o custo adicional de obter um novo empréstimo. Essa é uma grande vantagem para vendedores e compradores e pode facilitar a venda de uma casa. Obviamente, o novo proprietário deve atender aos critérios de elegibilidade de um empréstimo da FHA para que ele seja transferido.
Tecnicamente, qualquer hipoteca pode ser assumable, mas essa transferência de empréstimos convencionais é praticamente inédita. Empréstimos FHA e VA são normalmente os únicos empréstimos que podem ser assumidos. No entanto, mesmo os empréstimos da FHA têm menor probabilidade de serem aceitos nos últimos anos.[1]
Sanções por Pré-Pagamento
Uma penalidade de pagamento antecipado é uma taxa de penalidade imposta aos mutuários que reembolsam um empréstimo, parcial ou totalmente, muito rapidamente, diminuindo assim o retorno de um credor pelo empréstimo inicial do dinheiro. Não são permitidas multas por pagamento antecipado nos empréstimos da FHA, enquanto que pode haver taxas para devolução antecipada do dinheiro com um empréstimo convencional. Alguns estados proíbem multas de pré-pagamento e os termos do empréstimo variam de acordo com o credor, portanto, é uma boa ideia verificar os contratos antes de tomar uma decisão. Tente evitar qualquer empréstimo que tenha uma penalidade de pré-pagamento. É provável que as hipotecas subprime tenham multas por pagamento antecipado.
Aceitação
Alguns complexos de condomínios e propriedades para investimento de não proprietários não permitem financiamento pela FHA; portanto, uma hipoteca convencional pode ser a única opção ao comprar esses imóveis; não existem restrições com hipotecas convencionais.
Prós e contras
As hipotecas convencionais são mais fáceis de processar e permitem que o patrimônio líquido cresça mais rapidamente, pois exigem pagamentos mais altos. No entanto, os mutuários precisam de uma boa pontuação de crédito para se qualificarem a uma taxa de juros mais baixa, e alguns credores exigem até 20% como adiantamento.
Os credores dos empréstimos do FHA estão mais dispostos a olhar para o quadro geral de crédito, em vez de apenas a pontuação de crédito. Eles exigem um pagamento muito mais baixo e não têm requisitos mínimos de pontuação de crédito. Eles são uma boa opção para aqueles com pontuação de crédito abaixo do perfeito, tomadores de empréstimos com índices moderados de dívida e renda e aqueles que não têm muito dinheiro para pagar adiantamentos.
Popularidade
Após a crise financeira de 2008, os empréstimos do FHA aumentaram para uma porcentagem maior da emissão total de hipotecas.
Emissão bruta de hipoteca (incluindo refinanciamento) na América, por tipo. Fonte: Bloomberg Referências
- Wikipedia: Empréstimo hipotecário
- Wikipedia: Empréstimo com seguro FHA
