Execução duma hipoteca vs. Venda a descoberto

Quando um devedor constantemente falha no pagamento da hipoteca, a propriedade é executada. Em um execução duma hipoteca, o credor assume a propriedade da propriedade e despeja o mutuário. As propriedades hipotecadas podem ser vendidas em leilão ou por meio de corretores imobiliários tradicionais. Para os mutuários, uma execução dane seriamente sua pontuação de crédito.

UMA venda a descoberto é frequentemente usado como uma alternativa à execução duma hipoteca, porque mitiga taxas e custos adicionais para o credor e o mutuário. O impacto negativo na pontuação de crédito do mutuário é tipicamente menor em uma venda a descoberto do que em uma execução duma hipoteca, mas uma venda a descoberto geralmente envolve muito mais documentação para todas as partes.

Gráfico de comparação

Gráfico de comparação de encerramento versus venda a descoberto

	Execução duma hipoteca	Short Sale
Possivelmente receba um incentivo de realocação de US $ 3.000 ou mais	Não	sim
Usado quando	Padrões do mutuário sobre pagamentos	Mutuário incapaz de efetuar pagamentos de hipotecas, deve mais do que o valor atual da casa e o credor concorda.
Vendido por	Emprestador	Proprietário
Método de venda	Leilão leiloado em Trustee Sale	Corretor de imóveis
Impacto na pontuação e no histórico de crédito	Gotas 200 - 400 pontos. Permanece no relatório por 7 anos.	Drop 50-150 pontos. Listado no relatório de crédito, se o credor relatar a redução da dívida às agências de informação de crédito.
Iniciado por	O credor	O proprietário
Empréstimos futuros	Deve informar sobre futuros pedidos de empréstimo	Pode ou não ser relatado em futuros pedidos de empréstimo
Quem tem controle de imóveis	O credor	O proprietário
Restrições às compras futuras de imóveis	Qualificado para comprar em 5 anos com restrições ou 7 anos sem restrições	Pode comprar imediatamente sob certas circunstâncias

Conteúdo: Execução duma hipoteca versus venda a descoberto

• 1 Elegibilidade e uso
• 2 Como funcionam as execuções duma hipoteca e as vendas a descoberto?
  • 2.1 Processo de encerramento
  • 2.2 Processo de venda a descoberto
• 3 Complicações para compradores em execuções hipotecárias vs vendas a descoberto
• 4 Classificação de crédito
• 5 Futuro Proprietário de Casa
• 6 Notícias recentes de encerramento
• 7 Referências

Elegibilidade e uso

As execuções duma hipoteca são usadas quando um proprietário deixa de pagar seus empréstimos. O credor toma posse da propriedade, que foi dada como garantia para o empréstimo. Depois que um imóvel é encerrado, o credor o coloca à venda e usa o produto para recuperar o saldo da hipoteca.

As vendas a descoberto estão disponíveis para os mutuários quando eles devem mais do que o valor atual de sua casa no mercado. Vendas a descoberto podem ser usadas tanto em situações em que o proprietário está em dia com seus pagamentos de hipotecas e quando eles ficaram para trás. No entanto, é necessária a aprovação do credor antes que uma venda a descoberto possa ser concluída; credores não são obrigados a aceitar uma venda a descoberto.

Como funcionam as execuções duma hipoteca e as vendas a descoberto?

Processo de encerramento

Dependendo do estado em que o mutuário mora, a execução duma hipoteca pode ou não envolver o sistema judicial. Consulte Execução duma hipoteca judicial vs Execução não-judicial para obter mais informações.

Após três a seis meses de pagamentos perdidos, o credor registrará um aviso de inadimplência, que notificará o mutuário de que ele está enfrentando a execução duma hipoteca e concederá a ele um período de reintegração para corrigir as coisas pagando dívidas ou resolvendo outras disputas. A duração do período de reintegração varia de acordo com o estado, com alguns estados dando aos mutuários apenas cinco dias para resolver disputas e dívidas e outros dando aos mutuários até 90 dias.

Se o saldo não pago da hipoteca não for quitado dentro de três meses, o proprietário receberá um aviso de venda. A propriedade é então leiloada em uma venda do agente fiduciário ao maior lance, que deve pagar em dinheiro dentro de 24 horas. A oferta inicial é geralmente igual ao saldo do empréstimo pendente e a quaisquer honorários advocatícios adicionais que o banco possa ter incorrido.

Aqui está um vídeo que compara o processo e o impacto das execuções hipotecárias a vendas a descoberto com base em cinco critérios principais:

Processo de venda a descoberto

Quando o valor de mercado da propriedade é menor que o principal da hipoteca pendente e o mutuário não pode pagar a hipoteca, o credor (um ou mais bancos) pode optar por aceitar uma venda a descoberto. Em uma venda a descoberto, o produto da venda do imóvel fica aquém do saldo da hipoteca, que é uma das razões pelas quais os credores podem hesitar em aceitar a oferta de um mutuário para uma venda a descoberto. Qualquer saldo não pago devido aos credores após uma venda a descoberto é conhecido como uma deficiência. Os contratos de venda a descoberto não liberam necessariamente os mutuários de suas obrigações de reembolsar quaisquer deficiências dos empréstimos, a menos que especificamente acordado entre as partes.

Em uma venda a descoberto, o proprietário coloca a casa no mercado com um corretor de imóveis. É tratado como qualquer outra venda residencial. Depois que o proprietário aceitar uma oferta, ela também deverá ser aceita pelo banco. Pode levar de 3 a 6 meses para uma venda a descoberto fechar, e seu sucesso não é garantido. No entanto, a Agência Federal de Financiamento da Habitação (FHFA) criou novas regras em 2012 que tornam esse processo mais fácil e rápido. Por exemplo, os credores hipotecários agora precisam responder a uma oferta de venda curta dentro de 30 dias após o recebimento.

Em agosto de 2012, o FHFA anunciou medidas para fazer vendas a descoberto de casas subaquáticas - casas onde a hipoteca pendente é maior que o valor de mercado atual da casa - mais fácil para os proprietários, incluindo a extensão de ajuda a pessoas que têm dificuldades financeiras, mas que não perderam pagamentos de hipoteca. Segundo o plano, que entrou em vigor em novembro de 2012, apenas as hipotecas garantidas pela Fannie Mae e Freddie Mac são elegíveis para essa ajuda, e há um limite de US $ 6.000 na quantia que os titulares de segundas hipotecas podem receber quando uma venda a descoberto é concluída. Esta medida visa reduzir o incentivo dos detentores de segundas hipotecas a pechinchar sua fatia do produto da venda de imóveis, evitando atrasos e facilitando a conclusão da venda. As novas regras também permitem que os proprietários de imóveis com falta de pagamento de hipotecas e sérios problemas financeiros enviem menos documentos para aprovação em uma venda a descoberto. Os proprietários recebem aprovação mais rápida se estiverem enfrentando dificuldades financeiras, como perda de emprego, divórcio, morte na família ou realocação de emprego.^[1]

Complicações para compradores em execuções hipotecárias versus vendas a descoberto

Foreclosures e vendas a descoberto oferecem grandes descontos para os compradores. Alguém que compra uma casa em uma venda a descoberto pode esperar que a casa custe 10% menos do que uma casa comum no mercado; as execuções duma hipoteca são ainda mais baratas, geralmente em cerca de 30%.^[2] No entanto, essas compras não são isentas de complicações.

O problema mais comum das propriedades excluídas é que elas geralmente são vendidas "como estão", portanto a casa pode precisar de reparos, que às vezes são muito caros. Quando um imóvel bloqueado é comprado em um leilão, o comprador deve pagar em dinheiro no mesmo dia, o que significa que ele não pode inspecionar o imóvel e, portanto, não tem idéia da extensão dos reparos necessários. Às vezes, o comprador de um imóvel hipotecado pode ser obrigado a pagar impostos de propriedade não pagos do proprietário anterior. Finalmente, as leis de resgate permitem que os mutuários recuperem suas casas executadas, mesmo que a casa tenha sido vendida para um novo comprador após a execução duma hipoteca. Isso pode causar muitas complicações para os compradores de propriedades excluídas.

As propriedades de venda a descoberto também são frequentemente compradas por um preço abaixo do preço de avaliação. No entanto, o processo pode consumir muito tempo. Comprar um imóvel em uma venda a descoberto geralmente leva muito mais tempo, porque não é apenas o comprador e o vendedor que precisam concordar com a venda. Todos os credores que mantêm uma garantia sobre a propriedade também devem concordar com a venda. Se a primeira hipoteca tiver sido revendida pelo credor original, ela poderá agora pertencer a vários bancos. Se houver uma segunda hipoteca na casa, o (s) credor (es) na segunda hipoteca também poderão ser titulares de direitos. Conseguir que todos os credores aprovem uma venda a descoberto leva tempo e pode até impedir que o negócio seja fechado se um credor não concordar ou se o vendedor não puder mais efetuar pagamentos de hipotecas durante a longa espera (e, portanto, poderá ser excluído). Demora de 3 a 12 meses para finalizar a maioria das vendas. Além disso, as vendas a descoberto são arriscadas para compradores e vendedores, pois o banco pode retirar a casa do mercado a qualquer momento, sem repercussões.

Classificação de crédito

A execução duma hipoteca pode fazer com que o rating de crédito de um devedor caia de 200 a 400 pontos. Permanece em um relatório de crédito por 7 anos. Isso pode ter um impacto muito negativo em empréstimos futuros e até mesmo em oportunidades de emprego, nos casos em que um empregador em potencial exige uma verificação de segurança em todos os funcionários. As execuções duma hipoteca fazem parte do registro público.

Uma venda a descoberto pode causar uma queda de 50 a 130 pontos na pontuação de crédito, embora grandes reduções sejam geralmente devidas ao fato de o mutuário estar em falta do empréstimo. Os relatórios de crédito declararão que um empréstimo em uma venda a descoberto foi "liquidado", "pago conforme acordado" ou "pago em menos do que o total".

Futura casa própria

Após a exclusão de uma casa, um indivíduo é elegível para comprar outra casa em 5 anos, com algumas restrições, ou em 7 anos sem restrições. Os indivíduos devem relatar a execução duma hipoteca em todos os pedidos futuros de empréstimos.

Após uma venda a descoberto, o indivíduo poderá comprar uma nova casa imediatamente se seus pagamentos nunca chegarem com mais de 30 dias de atraso e o credor não exigir que devolva o empréstimo. No entanto, encontrar um novo credor pode ser difícil.

Notícias recentes de encerramento

Referências

• Wikipedia: Venda a descoberto (imóveis)
• 'Vendas a descoberto' para obter um impulso - Wall Street Journal
• Como posso obter dinheiro para fazer uma venda a descoberto? - About.com
• Vantagens e desvantagens de comprar uma execução duma hipoteca - FrontDoor.com